Alex Filip, Abogado y coordinador del Departamento de Recuperación de Deuda en PROINVEST SANDIC, S.L., pone el foco en la reciente Ley de Vivienda, y su impacto en los procedimientos de recuperación de activos inmobiliarios.
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Recientemente se ha aprobado la Ley 12/2023 de 24 de mayo, la primera Ley de Vivienda a nivel nacional, cuyo impacto ya se puede apreciar por las importantes novedades que incluye, especialmente en los procedimientos de recuperación de activos.
En primer lugar, se introduce el concepto de “gran tenedor” que, a los efectos de la nueva ley, es toda persona física o jurídica que es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Como excepción, encontramos las zonas especialmente tensionadas, tales como Barcelona o Madrid, que reduce el número de inmuebles en propiedad a cinco o más inmuebles para ser calificado con tal denominación.
Establece el apartado segundo de la Disposición adicional quinta que, para probar dicha condición, bastaría con acompañar una certificación del Registro de la Propiedad que refleje la relación de propiedades a nombre del interesado.
En segundo lugar, y en relación con lo anterior, el Articulo 19 de la citada ley fija a los grandes tenedores un deber de colaboración, suministro de información y destino de las viviendas de su titularidad con las Administraciones públicas.
¿Qué implica la denominación de gran tenedor en un procedimiento cuya finalidad es la recuperación de un activo inmobiliario?
Para dar respuesta a esta pregunta, es importante distinguir entre aquellos procedimientos iniciados con anterioridad a la aplicación a la ley, y los procedimientos por iniciar.
Respecto a los primeros, establece la Disposición transitoria tercera, que aquellos procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y en aquellos procedimientos cuya parte actora sea un gran tenedor, sólo se reanudarán los procedimientos si esta parte acredita, con carácter previo, que se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a las legislación autonómica en materia de vivienda.
¿De qué manera se acredita esta conciliación o intermediación con el ocupante de la vivienda que se pretende recuperar?
La normativa señala que será a través de una declaración responsable conforme se ha acudido a los servicios indicados anteriormente en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de reanudación del procedimiento, y mediante una resolución del procedimiento de conciliación o intermediación emitido por los servicios competentes.
En la práctica, cumplir con los requisitos indicados en el apartado anterior supone una prueba inviable, especialmente en aquellos procedimientos que se desconoce la identidad de los ocupantes, por lo que cualquier intento, no ya de conciliación o intermediación, sino de mera comunicación con los mismos, resulta cuanto menos imposible.
Respecto a los procedimientos por iniciar, y por si fueran pocos los requisitos, la nueva ley en su Disposición final quinta, señala que no se admitirán las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca en que no se especifique si el inmueble es vivienda habitual de la persona ocupante, si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, hecho difícil de acreditar dada la dificultad de conocer no ya solo la identidad, sino las circunstancias de la ocupación, y por último si se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación previo al inicio del procedimiento de recuperación del activo.
En definitiva, nos encontramos ante una normativa que impone más impedimentos a los propietarios en el ejercicio de un derecho constitucionalmente reconocido, que desplaza por completo la carga de la prueba a la parte interesada, lo que conduce en una dilatación aún mayor de los procedimientos, y en consecuencia causa un considerable perjuicio a los intereses de los propietarios de difícil reparación.
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